11.04.2001
Bei geschlossenen Immobilienfonds mangelt es an Transparenz
Nach den starken Kursverlusten an den Aktienmärkten wächst bei vielen Anlegern wieder das Interesse an weniger riskanten Anlagen. An Attraktivität haben deshalb zuletzt auch wieder die offenen Immobilienfonds gewonnen. Ihre Rendite ist zwar eher bescheiden. Aufgrund ihrer stetigen Wertentwicklung ohne große Schwankungen werden sie aber weithin als ein grundsolides Investment angesehen. Kritik entzündet sich jedoch an der noch immer unzureichenden Transparenz dieser Fonds. Darauf weist Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen hin.
Offene Immobilienfonds investieren die Gelder ihrer Kunden vorwiegend in Bürohäusern, Kaufhäusern, Supermärkten und Einkaufzentren an. Bevorzugt werden Immobilien in erstklassigen Innenstadtlagen in Ballungsgebieten mit möglichst langfristigen Mietverträgen. Um das Risiko zu streuen, müssen die Investitionen nach dem Kapitalanlagegesetz über mindestens zehn Objekte verteilt sein und darf keines davon zum Zeitpunkt des Erwerbs mehr als 15 Prozent des Fondsvermögens wert sein.
Da Immobilien nicht gleichermaßen fungibel sind wie Aktien oder Anleihen, werden gleichzeitig relativ große Teile des Fondsvermögens in festverzinslichen Wertpapieren gehalten, um für größere Mittelabflüsse gewappnet zu sein. Umgekehrt haben in der Vergangenheit auch große Mittelzuflüsse dazu geführt, dass hohe Anteile der Kundengelder am Kapitalmarkt geparkt werden mussten, weil das Angebot an lukrativen Immobilien nicht ausreichte.
Die hohen Anteile an festverzinslichen Geldanlagen sind vermutlich ein Grund, warum die Wertentwicklung der Fonds bislang trotz größerer Schwankungen am Immobilienmarkt erstaunlich stetig verlaufen ist. Der Hauptgrund für dieses Phänomen dürfte aber in einem Schwachpunkt der Fonds liegen: Während die Wertentwicklung der Aktien- und Rentenfonds im wesentlichen über die Börsen bestimmt wird, werden die Werte der Fondsimmobilien in regelmäßigen Abständen durch Gutachterausschüsse festgesetzt. Da die ermittelten Werte der einzelnen Objekte nicht veröffentlicht werden – und damit auch nicht überprüfbar sind - besteht hier die Gefahr, dass die Verkehrswerte überschätzt und dadurch eine stabile Performance ausgewiesen wird, die nicht mit der tatsächlichen Marktentwicklung übereinstimmt und Risiken verschleiert. Genau dieser Verdacht wird von Kritikern auch immer wieder geäußert.
Aufgrund der unzureichenden Transparenz ist es zudem schwierig bis unmöglich, die Qualität der einzelnen Fonds richtig zu beurteilen und eine fundierte Auswahlentscheidung zu treffen. Wer sich für offene Immobilienfonds interessiert, sollte deshalb erst einmal darauf achten, dass bei diesem Investment möglichst niedrige Kosten anfallen. Dies gilt zum einen für die Höhe der Ausgabeaufschläge, die zumeist zwischen fünf und fünfeinhalb Prozent liegen, zum anderen aber auch für die Verwaltungskosten der Fonds, die mitunter einen ganzen Prozentpunkt auseinanderliegen – was entgegen dem Anschein sehr viel ist. Wer seine Steuerfreibeträge noch nicht ausgeschöpft hat und deshalb nicht von den teilweise steuerfreien Erträgen profitieren kann, für den sind offene Immobilienfonds allerdings nicht ratsam: Die Renditen auf Basis der Rücknahmepreise liegen um die fünf Prozent. Berücksichtigt man einen Ausgabeaufschlag von fünf Prozent, sinkt die Rendite bei einem fünfjährigen Sparplan tatsächlich auf unter drei Prozent. Das lässt sich durch andere risikolose Angebote unschwer übertreffen.
Ansprechpartner ist bei der Verbraucherzentrale: Arno Gottschalk, Tel. (0421) 160 77 81 /- 85.