02.08.2005
GEWOBA übernimmt die OTG / Zusätzlicher Abriss entlang der Neuwieder Straße
Aus der heutigen Senatssitzung (02.08.2005)
Der Senat hat in seiner heutigen Sitzung beschlossen, die unterbrochene Sanierung Tenevers fortzusetzen. Eine Voraussetzung für diese Grundsatzentscheidung war, dass die GEWOBA bereit ist, die Gesellschafteranteile der BIG an der Sanierungsgesellschaft OTG zu übernehmen und damit die Sanierung künftig in eigener Regie fortführen wird.
In intensiven Gesprächen zwischen der GEWOBA und dem SBUV war zuvor ein Konzept erarbeitet worden, das den städtebaulichen, den wohnungspolitischen und den finanziellen Argumenten aller Beteiligten gerecht wird.
Dabei kristallisierte sich eine Lösung mit folgenden wesentlichen Bausteinen heraus:
Der Senator für Bau, Umwelt und Verkehr bezeichnete den heutigen Senatsbeschluss als klares Bekenntnis zu den ursprünglichen Sanierungszielen. Jens Eckhoff: „Angesichts schwieriger wirtschaftlicher Rahmendaten, standen wir vor der Alternative, aus wirtschaftlichen Gründen zusätzlichen Abbruch im Kernbereich Tenevers zu beschließen oder die GEWOBA für eine Lösung für Gesamt-Tenever aus einer Hand zu gewinnen. Vor dem Hintergrund, dass die GEWOBA zwei Wohnblöcke an der Neuwieder Straße erwerben konnte, wird es jetzt möglich, sowohl zusätzlichen Abbruch durchzuführen, als auch im Kernbereich die Sanierung wie ursprünglich geplant fortzusetzen.“
Das ursprüngliche städtebauliche Konzept sah vor, einen Teil (650 Wohnungen) des Wohnungsbestandes abzureißen, den verbleibenden Teil (650 Wohnungen) zu modernisieren und das Umfeld umfassend aufzuwerten. Im Ergebnis sollte ein attraktiver Ortsteil mit ausgewogener Bewohnerstruktur entwickelt werden. Die Aufwertung des Wohnungsbestandes sollte auch zu einer nachhaltigen Verbesserung des Ortsteilimages beitragen, um die Voraussetzung für eine dauerhafte Vermietung der Wohnungen und zur Vermeidung weiterer Abwanderungen zu schaffen.
Zum Hintergrund:
Der Senat hatte in seiner Sitzung am 22. August 2000 einen Grundsatzbeschluss sowie am 10. September 2002 und am 10. Dezember 2002 weitere Beschlüsse über dieses von dem Senator für Bau und Umwelt, dem Senator für Wirtschaft und Häfen, dem Senator für Finanzen sowie der Senatskanzlei vorgelegte Gesamtkonzept zur Aufwertung und Modernisierung der „Krause-Wohnungen“ des Ortsteils Osterholz- Tenever gefasst.
Für die Umsetzung des Konzeptes wurde am 28. Februar 2003 eine Projektgesellschaft mit dem Firmennamen OTG Osterholz- Tenever- Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG (OTG) gegründet. Die Gesellschaft sollte die sogenannten „Krause-Objekte“ im Rahmen von Zwangsversteigerungen erwerben, um im Anschluss einen Teil der Bestände abzureißen und die Restbestände zu sanieren und zu modernisieren. Jeweils die Hälfte der Anteile werden von der BIG, als Treuhänderin der Stadtgemeinde Bremen, und von der GEWOBA gehalten.
Für die Realisierung des Gesamtkonzeptes wurde ein Investitionsvolumen in Höhe von 72,05 Mio. € ermittelt. Von der Stadtgemeinde Bremen sollten anteilige Kosten in Höhe von 30,88 Mio. € in Form von Zuschüssen übernommen werden. Der Restbetrag von 41,17 Mio. € sollte von der OTG finanziert werden. Um die Finanzierungskosten der OTG möglichst gering zu halten, wurde die Gesellschaft über eine Freihalteerklärung der FHB in die Lage versetzt, Kredite zu kommunalkreditähnlichen Konditionen aufzunehmen. Der Bund hat im Rahmen des Programms „Experimenteller Wohnungs- und Städtebau“ 3 Mio. € zur Verfügung gestellt.
Im Rahmen des Controllings über die wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft zeigte sich Anfang des Jahres 2004, dass seit Beginn der Projektlaufzeit erhebliche Veränderungen gegenüber der ursprünglichen Wirtschaftsplanung aus dem Jahre 2002 eingetreten waren. Neben einer deutlich höheren Leerstandsquote in den Krause-Wohnungen kam es zu Kostensteigerungen insbesondere bei der Bädersanierung. Hinzu kamen schwer abschätzbare Risken durch die mit „Hartz IV“ entstehenden Folgen bei der Vermietung von Wohnungen an Arbeitslosengeld II –Empfänger.
Bei einer unveränderten Fortführung des Projektes im Rahmen der ursprünglichen Konzeption drohten zusätzliche Defizite von bis zu 22,71 Mio. € Von diesem Verlust hätte die Stadtgemeinde aufgrund der Gesellschafterstruktur der OTG im Jahr 2018 50% zu tragen.
Vor diesem Hintergrund wurde im Januar 2005 ein Baustopp verhängt um eine deutliche Minimierung der Risiken und der Kosten zu erreichen.
Diskutiert wurde dabei angesichts der deutlichen Ergebnisverschlechterung der OTG und dem damit für die FHB verbundenen höheren finanziellen Risiko auch eine veränderte Sanierungskonzeption. Dabei würde ein zusätzlicher Rückbau von Wohnungen im Bestand der OTG (Blöcke 414/415) zum weiteren Leerstandsabbau und der Option einer Neunutzung der insgesamt durch Rückbau freiwerdenden Flächen für eine nachfragegerechte Wohnbebauung in niedriggeschossiger Form als Miet- und Eigentumsmaßnahmen beitragen.
Trotz einer voraussichtlichen Eingrenzung des finanziellen Risikos für die Stadtgemeinde ist ein weiterer Rückbau der Blöcke 414/415 nicht empfehlenswert, weil allein im Bereich des OTG - Bestandes letztlich keine befriedigenden städtebaulichen Lösungen zu entwickeln waren und sich keine Chancen abzeichneten, Optimierungsmöglichkeiten auch unter Einbeziehung anderer Bereiche Tenevers zu nutzen.
Angesichts der dramatischen Leerstandsentwicklung war deshalb auch außerhalb des OTG -Bestandes nach einer Lösung zu suchen, die das finanzielle Risiko der Stadtgemeinde eingrenzt und zugleich eine aus städtebaulicher und wohnungspolitischer Sicht zukunftsfähige Entwicklung für den gesamten Ortsteil Osterholz- Tenever ermöglicht.
Mit der Übernahme der BIG-Gesellschafteranteile der OTG an die GEWOBA wird das finanzielle Risiko der Stadtgemeinde minimiert und der stadtentwicklungspolitische Anspruch an das Sanierungskonzept beibehalten.
Die Übernahmekonditionen mit der GEWOBA stellen sich folgendermaßen dar:
Die Stadtgemeinde sichert der GEWOBA. für eine vollständige Übernahme der OTG -Anteile eine Übernahmesumme von 8,5 Mio. € zu. Im Gegenzug dazu verpflichtet sich die GEWOBA, den Stadtumbau Osterholz-Tenever gemäß der Ursprungsplanung im Bereich der OTG-Bestände und angrenzender öffentlicher Flächen fortzuführen. Die GEWOBA wird den wegen der Leerstandssituation erforderlichen zusätzlichen Wohnungsrückbau im Quartier vornehmen. Dies beinhaltet u.a. den Rückbau der durch die GEWOBA erworbenen Wohnungen der Ev. Ruhegehaltskasse (Block 405), den im Rahmen der Zwangsversteigerung erworbenen Block 402 (Eurohypo) sowie den im Rahmen des Stadtumbaukonzeptes in Aussicht gestellten Teilabriss des Blockes 416 (GEWOBA). Außerdem erwägt die GEWOBA, ihren Block 412 abzureißen. Der gegenüber dem bisherigen Konzept geplante zusätzliche Rückbau würde danach bis zu rd. 430 Wohnungen betragen. Im Hinblick auf die Schaffung eines attraktiven neuen Einzelhandelsangebots haben sich GEWOBA und SBUV auf die Errichtung eines Einzelhandels auf einem freien Grundstück der GEWOBA an der Koblenzer Straße verständigt. Seitens der Stadt war das Grundstück des Blockes 407 für den Einzelhandel vorgesehen.
Weiterhin übernimmt die GEWOBA das Grundstück des Blockes 410 einschließlich einer benachbarten Verkehrsfläche (öffentl. Parkplatz).
Insgesamt ergibt sich folglich eine Summe von Einnahmen und Einsparungen in Höhe von ca. 7 Mio. €, die die Übernahmesumme von 8,5 Mio. € auf ca. 1,5 Mio. € reduziert.
Senator Eckhoff: „Die ausführliche und intensive Beratung hat zu dem von mir erhofften Ergebnis geführt. Mit dem hiermit vorgeschlagenen Konzept wird eine städtebau- und wohnungspolitisch sinnvolle Weiterentwicklung des Gesamtareals erreicht. Die Wohnungsleerstände in Tenever können weiter reduziert werden. Mit den geplanten Ergänzungsmaßnahmen (Neubebauung, neuer Einzelhandel, Umgestaltung des öffentlichen Raums) wird eine positive Perspektive für den ganzen Ortsteil eröffnet. Ich denke, dies wird auch bei den engagierten Gruppen vor Ort auf große Zustimmung stoßen.“